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2026-05-24 17:33:34
北海银联物业服务有限公司、袁通才物业服务合同纠纷民事一审民事判决书
案  由 物业服务合同纠纷
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案  号 （2022）桂0502民初6916号
  
发布日期 2023-05-13 浏览次数 22
广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2022）桂0502民初6916号
原告：北海银联物业服务有限公司，住所地广西北海市。
法定代表人：陆如芬，总经理。
委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于紫伊，广西旷源律师事务所律师。
被告：袁通才，男，汉族。
原告北海银联物业服务有限公司与被告袁通才物业服务合同纠纷一案，本院于2022年10月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵成民、被告袁通才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告2008年6月至2022年5月期间物业服务费合计15271.20元；2、判令被告承担逾期交纳物业费的违约金4091元（以被告每月应缴纳的物业费用总额为基数，从被告逾期之日起按全国银行间同业拆借中公布的贷款市场报价利率计算至原告起诉之日，以后计算至实际清偿为止）；事实和理由：原告与被告成立真实、有效的物业服务关系：原告就被告所购买的位于北海市北海××道××路××幢××单元××号房提供物业服务；被告应向原告支付物业管理服务费、水电公摊等费用。然而，被告却以各种借口拒绝向原告支付物业管理服务费等各项费用，并对原告要求付款的合理请求置之不理。自2008年6月至2022年5月，被告已连续拖欠原告相关费用共计15271.2元。2004年1月3日，被告与广西鸿源先科股份有限公司签订《商品房买卖合同》。广西鸿源先科股份有限公司于2007年6月21日与原告签订了《前期物业管理委托服务合同》约定包括被告名下的物业由原告管理服务。原告认为，《前期物业管理委托服务合同》是合法有效的合同。原告与被告成立真实、有效的物业服务关系，各方应按合同的约定履行各自的义务。被告的拖欠行为已经严重损害了原告的合法权益，给原告造成了经济损失。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。
被告袁通才辩称：原告起诉内容不符合客观事实。于法无据，完全是荒唐无理要求。一、原告所述与答辩人有物业服务关系，不符合客观事实。依据《物业管理条例》第二十五条之规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。依据此条例，建设单位、前期物业服务公司、业主建立起三者之间的合同关系。但是本案中，答辩人与建设单位签订的商品房买卖合同中没有包含前期物业服务合同约定的内容，也没有签订前期物业服务协定；答辩人也没有与原告签订前期物业服务协定。答辩人与建设单位2004年1月3日签订商品房买卖合同，2005年7月入住。三年半后，原告于2007年6月21日才与广西鸿源先科股份有限公司签订《前期物业管理委托服务合同》。在这种情况下，建设单位和前期物业服务公司更应该与答辩人平等协商，签订前期物业服务协议。可是原告没有与答辩人平等协商签订协议，仅凭三年后原告与建设单位的双方合同强加于答辩人，没有法律依据，因此答辩人与原告不存在物业服务关系；二、原告与建设单位广西鸿源先科股份有限公司签《前期物业管理委托服务合同》中的物业费标准，不符合物价指导部门确定的物业费收费标准。同时原告在收费过程中也没有执行《前期物业管理委托服务合同》的物业费标准。因此原告与广西鸿源先科股份有限公司签订的《前期物业管理委托服务合同》是一份随意的、没有法律、法规、物价指导部门约束，不可执行的合同，答辩人认为此合同不具备法律效应和约束力；三、原告所述履行物业管理服务，与事实不符。原告提供的服务没有达到合同约定和法律法规规定的标准；没有履行对共用部位的维修、保养、管理职能；甚至违反《广西壮族自治区物业管理条例》第六十三条第三款不得擅自改变物业共用部位、共用设施；第四款不得擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，擅自侵占绿地、砍伐树木之规定。具体事实如下：1、小区脏（附照片）。2、小区乱，业主经常丢失电瓶和电瓶车。答辩人丢失两组电瓶和一台电瓶车（丢失电瓶车己报警附报警回执）。3、小区北门消防通道被占用至2020年（附照片）。4、小区东边的围墙被假日花园、鸿源生态新城拆除，并侵占小区公园绿地，至今小区东边围墙都没有修复（附照片）。5、鸿源生态新城在小区B栋与C栋之间的公共绿地建化粪池。6、原告擅自在小区公共绿地建违规建筑（附照片）。7、原告擅自将机动车公共停车位改为经营电瓶车停车位进行收费（附照片），小区公共部位全体业主共有，产生的收益属于全体业主。至今公共收益没有公布并被原告占有。8、原告擅自砍伐小区公园70棵大王椰树。如果原告是北海市鸿源生态新城小区的物业管理服务公司，应当对上述后果承担法律责任；四、原告所述每月物业管理费72元与实际不符。答辩人实际建筑面积为142平方米，请问原告每月物业管理费72元是怎样计算得来；五、原告所述每月公共公摊费4.5元与实际不符。依据《广西壮族自治区物业管理条例》第六十二条第六款之规定，如实公布水、电等公共能耗总量、明细及费用分摊情况。原告至今没有公布水、电公共能耗总量，答辩人不知道公共电表、水表在什么位置，每月能耗为多少，总量为多少。请问原告每月4.5元是怎样计算得来；六、原告所述每月公共维修资金14.4元，请问原告14.4元是怎样计算得来。依据《广西壮族自治区物业管理条例》第六十二条第五款之规定，如实公布物业专项维修资金使用情况，包含涉及维修、更新、改造项目的明细。原告至今没有公布物业专项维修资金使用情况，包含涉及维修、更新、改造项目的明细；七、原告所述物业管理费从2008年6月起收，没有法律依据。请问原告物业管理费从2008年6月起收的法律依据是什么。综上所述，1、答辩人与原告没有签订前期物业服务协定，不存在物业服务关系；2、原告与广西鸿源先科股份有限公司签订的《前期物业管理委托服务合同》是一份不可执行没有法律约束力的合同；3、原告没有证明自己为答辩人提供了物业服务；4、原告提供服务没有达到合同约定和法律法规规定的标准；5、原告收物业费和专项维修基金没有按照实际房屋建筑面积收取；6、公共公摊费随意收取。因此原告要求是没有法律依据、没有事实根据的无理要求。
综合全案证据，本院确认如下法律事实：
2007年6月21日，原告北海银联物业服务有限公司（乙方）与案外人广西鸿源先科股份有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托服务合同》，主要约定：就甲方选聘乙方对鸿源生态新城提供前期物业管理服务事宜，为明确双方的职责、权利、义务，特订立本合同。乙方提供服务的受益人为本物业的业主及物业使用人。本物业的业主（物业使用人）均应履行本合同，享有相应的权利，承担相应的义务。步梯房住宅物业管理服务费0.65元/月/平方米。公共公摊水电费：共用部分（包括共用照明、电梯、公共用水、二次加压等）运行发生的费用，按实际消耗水电费由乙方向业主（物业使用人）分摊计收。有关部门代收代缴费用：按相关部门委托标准收取。专项维修基金的统筹与管理使用：乙方按照房屋建筑面积步梯房0.15元/月/平方米、电梯房0.20元/月/平方米的标准向业主（物业使用人）收取共用设施设备维修基金。物业服务费原则上按月交纳，业主应在每月的10日前履行交纳义务。合同还约定了其他内容。
2004年1月3日，被告袁通才与广西鸿源先科股份有限公司签订《商品房买卖合同》，载明：被告袁通才购买的商品房，建筑面积145平方米。
庭审中，原告述称涉案房屋的物业服务费、公共维修基金均对被告实行优惠，物业服务费已由0.65元/月/平方米调整为0.50元/月/平方米，每月实收72元。公共维修基金已由0.15元/月/平方米调整为0.10元/月/平方米，每月实收14.4元。水电公摊费为4.5元/户/月，上述每月实收共计90.9元。被告辩称涉案房屋的实际建筑面积为142平方米，其自2005年入住。其不清楚涉案《前期物业管理委托服务合同》的相关内容，小区的安保和保洁均未达到服务标准，小区存在乱搭乱建的现象。
本院认为，涉案《前期物业管理委托服务合同》、《商品房买卖合同》均系合同当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，原告作为鸿源生态新城小区的物业服务人，已为包含被告在内的涉案小区业主提供物业服务，被告应按照合同约定履行交纳物业费及其他费用的义务，原告请求被告支付拖欠的2008年6月至2022年5月的物业服务费、公摊水电费、公共维修基金共计15271.20元（90.9元/月×168个月=15271.20元），合法有据，本院予以支持。
关于原告请求被告支付违约金的问题。原告未提供证据证实其已将涉案小区的物业收费标准进行备案及对收费情况进行公示，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，未按时足额支付物业费用的责任不能完全归责于被告。为了有效缓和原、被告之间的矛盾，更好的营造和谐居住环境，本院对于原告关于违约金的诉请不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：
一、被告袁通才支付2008年6月至2022年5月的物业服务费、公摊水电费、公共维修基金共计15271.20元给原告北海银联物业服务有限公司；
二、驳回原告北海银联物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费142元（已减半收取），由被告袁通才负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 员　唐建荣
二〇二二年十二月十二日
法官助理　陈晓峰
书 记 员　黄桂岚