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2026-05-24 17:23:33
张某、河南某公司等租赁合同纠纷民事一审民事判决书
案  由 租赁合同纠纷
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案  号 （2022）桂0503民初6823号
  
发布日期 2024-01-30 浏览次数 13
广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
（2022）桂0503民初6823号
原告：张广君，女，1961年12月18日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。
委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。
被告：河南优舍商业运营管理有限公司北海分公司，住所：北海市海城区北海大道201号华美财富广场A座B区508号，统一社会信用代码：91450500MAA7A0372U。
负责人：李瑞，经理。
被告：河南优舍商业运营管理有限公司，住所：河南省开封市郑开大道郑开印象城3号楼13层1306室。统一社会信用代码：91410296MA9GMB5E4C。
法定代表人：李瑞，执行董事兼经理。
原告张广君诉被告河南优舍商业运营管理有限公司北海分公司（以下简称优舍北海公司）、河南优舍商业运营管理有限公司（以下简称优舍公司）租赁合同纠纷一案，本院于2022年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，后因两被告下落不明，转为普通程序。于同年3月8日公开开庭进行了审理。原告张广君的委托诉讼代理人赵成民到庭参加诉讼，被告优舍北海公司、优舍公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原告与被告优舍公司及被告优舍北海公司于2021年11月4日签订的《优舍托管运营合同》；2、判令被告优舍公司和被告优舍北海公司返还给原告装修款27900；3、判令被告优舍公司和被告优舍北海公司承担逾期支付租金的违约责任，按协议约定支付给原告2022年4月、5月和6月的三个月租金合计6900元；4、判令被告优舍公司和被告优舍北海公司承担逾期支付房屋租金违约金4600元；5、判令被告优舍公司和被告优舍北海公司承担物业服务费890元；6、判令以上第二至第五项由二被告共同承担连带民事责任。当庭增加诉讼请求，原来的第三项诉讼请求，现租金时间增加为2022年4月至2023年2月份，增加18400元，合计为25300元；原来的第五项诉讼请求，物业费增加1694.94，合计为2584.94元。事实和理由：2021年11月4日，原告和优舍公司签订了《优舍托管运营合同》，约定原告将位于北海市银海区××道××号××道××号××幢××单元××号房屋的使用权、收益权在合作期限内出租给优舍公司和优舍北海公司，约定房屋的装修装饰事项由优舍北海公司实施，房屋装修竣工优舍北海公司可以以自己的名义自行向第三方出租、提供民宿服务、酒店服务等进行所有合法的经营管理活动，优舍北海公司获取运营管理收益，并按照约定向原告支付房屋租赁费，以及双方按照合同约定履行其他权利义务。合同签订后，原告将房屋按约定条件交付给优舍北海公司。同时，原告按照由《优舍托管运营合同》第八节的约定于合同签订的当日一次性将27900元装修款支付给了优舍北海公司。原告付完装修款后，优舍公司和优舍北海公司并没有履行相应的合同义务，并未按照《优舍托管运营合同》第六节的约定向原告每月按时支付2300元租金。优舍公司和优舍北海公司没有按照《优舍托管运营合同》第六节6.1向原告支付租金，应当承担逾期支付2022年4月、5月和6月的三个月租金合计6900元的民事责任。根据《优舍托管运营合同》第十四节14.3.1和14.3.2：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。因此，原告有权要求解除合同。同时，根据《优舍托管运营合同》第十五节第15.4条的约定，原告有权要求优舍公司和优舍北海公司承担原告2个月租金即4600元。优舍公司和优舍北海公司至今占有、使用案涉房屋，但不履行管理义务和依法交纳物业服务费登义务，致使以原告名义欠物业服务费，故此，优舍公司和优舍北海公司应当承担交纳物业服务费的法定义务。综上所述，请求判令支持原告的诉讼请求。
被告优舍北海公司、优舍公司未作答辩，在举证期限内亦未提交证据。
经审理查明：原告系北海市银海区金海岸大道66号大都金沙湾16幢1单元1404号房的业主。2021年11月4日，原告（甲方）与被告优舍北海公司（乙方）签订《优舍托管运营合同》及《合同补充说明》，合同约定：甲方拥有所租赁物业的产权或是使用、经营等物业权属。通过租赁予乙方，凭借乙方资本实力和完善的商业运营管理资源、以及多家互联网战略合作平台的资源；依托乙方在地产行业的影响力、乙方专业的商业运营管理，实现该物业的收益最大体现，乙方通过控股资源、以及乙方参股或战略合作等方式，集合产业、资本、品牌、运营模式等资源，运用互联网、战略伙伴、自有渠道等平台，实现产品的多元化运营、高效使用率，从而提升物业价值、确保资金运转良性循环。企业产品、产业价值最大化；租赁期限为甲方收租期33个月，软装期30日，空置期每年为30日，共计租期37个月，自2021年11月4日至2024年12月3日止；租金标准为按面积计算25.9元/㎡/月，共计88.81㎡，月租金为2300元；自本合同签订之日起30日为免租软装修期，免租软装修期结束后的次月20号乙方向甲方指定账户支付第一个月租金，从第二个月起，每月20号支付当月租金，每年的最后一个月作为免租期。自甲方收到租金的第一个月起计算，租金以每三年递增5%进行计算；房屋交付：甲方应于2021年11月8日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋附属设施设备清单》经双方移交并签字盖章后视为交付完成；甲方委托乙方进行软装，按面积计算，本房屋软装修总价27900元；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，不支付或者不按照约定支付租金达60日的或二次及以上拖欠各项费用达10000元的；乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按照甲方两个月房屋租金作为违约金支付甲方；装修期结束，由乙方承担（水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费）费用。签订合同后，2021年11月4日，原告向被告优舍北海公司交付了案涉房屋，同日，被告收取了原告装修款27900元。被告分别于2022年1月20日、2月20日、3月30日向原告支付2300元、2300元、2300元，合计6900元，之后，被告就不再向原告支付租金。被告未按照约定装修案涉房屋。
另查明，原告缴纳了2022年4月至2023年1月物业费等费用2350.22元。2023年3月4日，原告收回了案涉房屋。
再查明，被告优舍北海公司系的优舍公司分公司。
本院认为，原告与被告优舍北海公司签订的《优舍托管运营合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。原告已将案涉房屋交付给被告使用，被告理应支付相应的房屋租金，但被告并未按照《优舍托管运营合同》的约定向原告交纳相应租金，已构成违约。
根据原、被告双方签订的《优舍托管运营合同》约定，被告不支付或者不按照约定支付租金达60日的或二次及以上拖欠各项费用达10000元的，原告有权单方解除合同，收回房屋。依据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2023年3月4日，原告已收回了案涉房屋。因此，原告请求解除与被告优舍北海公司双方于2021年11月4日签订的《优舍托管运营合同》，符合法律规定，本院予以支持，本院确认《优舍托管运营合同》于2023年3月4日解除。
根据《优舍托管运营合同》的约定，案涉房屋软装修款总价为27900元，该费用系原告委托优舍北海公司进行软装，但被告未提供证据证明其已按照约定进行了装修，原告请求被告优舍北海公司返还装修款27900元，符合法律规定，本院予以支持。
依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”的规定，本案中，被告优舍北海公司根据合同约定已支付2022年1月至3月的房屋租金。根据合同约定，每年最后一个月为免租期，被告应支付2022年4月至2023年2月止的租金为23000元（2300元×10个月），原告请求被告支付2022年4月至2023年2月止的房屋租金25300元（2300元×11个月），超出部分，本院不予支持。
根据合同约定，承租期内的物业费由被告承担，原告已垫付的案涉房屋2022年4月至2023年1月物业费等费用2350.22元，应由被告归还。原告请求被告支付其已垫付的案涉房屋的2022年4月至2023年1月物业费等费用2584.94元，超出部分，本院不予支持。
根据《优舍托管运营合同》的约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，不支付或者不按照约定支付租金达60日的或二次及以上拖欠各项费用达10000元的；乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按照甲方两个月房屋租金作为违约金支付甲方，原告请求被告优舍北海公司支付房屋租金违约金4600元（2300元×2个月），有事实根据和法律依据，本院予以支持。
根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款”公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”，本案被告优舍北海公司系被告优舍公司的分公司，不具备法人资格，本案民事责任由被告优舍公司承担。原告请求被告优舍公司、优舍北海公司共同承担，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一、第二款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十二条、第七百三十三条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第一百四十七条的规定，判决如下：
一、确认原告张广君与被告河南优舍商业运营管理有限公司北海分公司于2021年11月4日签订《优舍托管运营合同》已于2023年3月4日解除；
二、被告河南优舍商业运营管理有限公司返还原告张广君装修款27900元；
三、被告河南优舍商业运营管理有限公司向原告张广君支付2022年4月至2023年2月的租金23000元；
四、被告河南优舍商业运营管理有限公司向原告张广君支付违约金4600元；
五、被告河南优舍商业运营管理有限公司向原告支付2022年4月至2023年1月的物业费及各项费用合计2350.22元；
六、驳回原告张广君的其他诉讼请求。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
本案受理费2400元、公告费260元，合计2660元，由被告河南优舍商业运营管理有限公司负担2600元，由原告张广君负担60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。
审 判 员　韦振静
二〇二三年七月十日
法官助理　冯　志
书 记 员　庞兴敏